Algunos de los terremotos inmobiliarios que ha sufrido y que sufre España desde la crisis de 2008 se concentran en un solo edificio. El bloque en cuestión se encuentra en la calle de San Juan de Letrán, en el número 4, en pleno centro de Málaga, a un paso de la casa en la que, en 1881, nació Pablo Picasso. El inmueble tiene una veintena de pisos repartidos en seis plantas y siete locales comerciales y da, por un lado, a un callejón estrecho (San Juan de Letrán), y por el otro a una vía algo más ancha (calle de Gómez Pallete). Hay 10 pisos en propiedad, 3 en régimen de alquiler, 5 apartamentos turísticos y 2 oficinas. Y una mezcla extraña de personas mayores que no conocen ya su barrio, propietarios maduros que dudan sobre si es tiempo aún de irse, escasos jóvenes en casas de alquiler y mucho turista con maletita de ruedas.

Héctor Gómez, de 58 años, el propietario del 6ºC, lleva 30 años en el edificio y toda la vida en el barrio. Se pone a pensar y calcula que todo empezó a cambiar hace 10 años. O antes, tal vez. Es difícil precisarlo. De lo que sí se acuerda es de que, en los buenos tiempos, bajaba a la cercana plaza de la Merced para que jugaran sus hijos con los hijos de los vecinos. Ahora ya no hay casi niños jugando en la plaza. Ni casi vecinos. Solo hay terrazas de bares y restaurantes de comida rápida (paellas, principalmente) ocupados a todas horas por turistas que comen y cenan (predominantemente paella). Tampoco hay niños en nuestro edificio-emblema. Los hijos de Héctor han crecido, se han independizado y viven en otras zonas de la ciudad, más baratas y más tranquilas. Lo mismo pasó con los hijos de los otros. Y las parejas jóvenes que llegaban a San Juan de Letrán 4 acabaron también por emigrar a otras áreas menos caras o más tranquilas. Todos respondían a las sacudidas generales inmobiliarias que zarandean el convulso mundo inmobiliario español, particularmente agitado ahora en Málaga.

En 2007 se acabó de inflar la burbuja. En 2008 estalló, llevándose el mercado por delante. Durante los años siguientes, el universo inmobiliario permaneció noqueado, adormecido. Pero en 2022 las compraventas en toda España han experimentado una eclosión sin precedentes desde el inicio de la crisis financiera. La tesis más extendida entre los expertos apunta a que la pandemia generó una demanda extra debido al aumento del ahorro de muchas familias. A eso se unieron las buenas condiciones de financiación durante parte del año (o incluso las prisas por comprar cuando se empezó a ver que esas condiciones tendían a empeorar). Así, en 2022 se vendieron más casas de segunda mano que nunca. Y las 650.000 viviendas, entre nuevas y usadas, que cambiaron de manos constituyen una cifra solo superada en el frenético 2007. Hay, eso sí, señales de agotamiento. El economista Gonzalo Bernardos, director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, incide en el necesario efecto —buscado por el Banco Central Europeo— que tendrá la subida de los tipos de interés oficiales. “Para una familia con un salario medio que se endeuda por un 35% de sus ingresos, la diferencia entre pagar un interés al 1,5% o hacerlo al 4,5% supone unos 94.000 euros menos para comprar una vivienda”, calcula.

Como todo está encadenado, las dificultades en el acceso a la vivienda en propiedad constituyen una mala noticia para quien vive de alquiler o quiere hacerlo, porque se encarece un precio ya de por sí sobrecalentado. Los inquilinos españoles son, según datos de Eurostat, de los más asfixiados financieramente de Europa: un 41% de los hogares dedican más del 40% de sus ingresos netos al pago del alquiler. El problema es básicamente un desequilibrio de oferta y demanda (hay pocos pisos para toda la gente que los necesita, lo que a su vez encarece aún más los precios, en un bucle terrorífico). “El alquiler es un problema muy grave socialmente, sobre todo para los jóvenes”, asegura el director de coyuntura económica de Funcas, Raymond Torres. El año pasado, según los datos de oferta de los portales inmobiliarios, los importes crecieron en España alrededor de un 7,5%. Pero esa media queda por debajo de las subidas en las principales ciudades.

En el 6ºD del edificio de San Juan de Letrán, al lado del piso de Héctor, vive de alquiler Valentina Aragonés. Es argentina, llegó hace meses a España, tiene 25 años y trabaja de camarera. Cobra 1.400 euros al mes y paga de renta 900. Consigue vivir ahí porque comparte gastos con su hermano y le gusta vivir ahí porque va andando al trabajo. No tiene hijos. No se imagina viviendo en ese piso con una familia. En el 4ºD hay otra vivienda alquilada. Antes, según cuenta Héctor, había más, pero también se han ido sustituyendo por apartamentos turísticos. Francisco Toré, propietario de una inmobiliaria cercana, advierte que desde la pandemia el precio de la vivienda —y en especial el del alquiler— se ha encarecido mucho en Málaga. Que sobra la demanda; que falta la oferta. Que un piso en alquiler en el centro se alquila en el mismo día. Según Fotocasa, Málaga experimentó en 2022 el mayor incremento de precio de los alquileres de todo el país: un 31%. Los valores de compra subieron un 7% en la estadística oficial del Gobierno.

Los expertos advierten de que se está llegando al límite. El nivel que han alcanzado las rentas mensuales y su cotejo con los salarios españoles hacen difícil pensar que los arrendatarios puedan pagar mucho más. Pero Carlos Martín, director del Gabinete Económico de CC OO, recuerda que “cuando el proceso de extracción de rentas termina entre gente del mismo país, empieza la posibilidad de los apartamentos turísticos”.

Encarnación González, del 3ºD, no es economista (en realidad trabajaba en una institución psiquiátrica hasta que se jubiló), pero esto de los apartamentos turísticos se lo sabe bien. Lleva en su piso más de 20 años, viviendo sola. También ha visto transformarse el edificio hasta que se le ha hecho irreconocible. Al lado, el 3ºA estuvo alquilado a una pareja de arquitectos con un hijo pequeño. Después lo compró un suizo (cerca del 14% de las compraventas en España corresponden a foráneos, según las últimas estadísticas de los registradores). El nuevo vecino lo utiliza a medias, literalmente: la mitad del tiempo vive en Suiza y la mitad en Málaga. Cuando no reside, lo alquila por días a turistas. Málaga, según la última estadística del INE, tiene 5.972 viviendas vacacionales, una por cada 97 habitantes, frente a los 203 habitantes por piso turístico de Barcelona o los 251 de Madrid.

Encarnación (Encarni para los vecinos) se queja de las fiestas de madrugada, de los ruidos, de que no puede comunicarse con ellos porque no sabe inglés: “Igual te están diciendo una palabrota y no te enteras. Cuidado que una ahora, a mis 73 años, tenga que cuidar las costumbres. ¡Todo el día para arriba y para abajo con las maletas, bum bum, como si fueran caballos!”. Abomina del ruido de la calle, llena de bares, con una discoteca que no cierra nunca. “Una noche me senté en la cama a llorar porque no podía dormir y no sabía qué otra cosa hacer”. A veces ha pensado en vender su casa —le darían más de 250.000 euros—, e irse a un barrio diferente, pero le asalta una pereza descomunal al pensar en organizar una mudanza a su edad. Por eso, se ha resignado a ver cada día un vecino diferente al que no puede decir ni hola porque no le entiende.

En el 2ºA también se alojan turistas. El piso, de tres habitaciones, es de Andrea Vinci, de 61 años, una argentina descendiente de españoles que en 2016 decidió venirse a vivir a Málaga con su marido. En 2018, cansada del ruido que comenzaba ya a hacerse notar en la calle, decidió mudarse a Rincón de la Victoria con su marido y alquilar el apartamento. Lo hace por días, primero, por seguridad: “Así sé que se van a ir al poco tiempo, sin sorpresas: con estudiantes o con jóvenes puede haber más riesgo. Se quedan sin trabajo y chau, se largan de improviso y puedo tener problemas”. También por rentabilidad: cobra por noche 25 euros por habitación en temporada baja, 40 en alta y 150 en la feria. Su piso constituye su trabajo y su sueldo. La afluencia de turistas es tanta en el barrio y hay tanto jaleo por la noche que Andrea ha llegado a la paradójica decisión de entregar a sus inquilinos, junto a las llaves del apartamento, unos tapones para los oídos.

Algunos análisis han incidido en una característica del mercado de alquiler actual en España. Actúa como una forma de transferencia de rentas de familias humildes a familias acomodadas. Es un enfoque que en su día abordó CC OO en un estudio a partir de los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida. Los hogares que viven arrendados se sitúan mayoritariamente en los tramos de ingresos más bajos mientras que los que tienen una vivienda de sobra (o más) para alquilar forman parte de las rentas más altas. Carlos Martín insiste en esa idea. Parte del auge de las compraventas que se vivió el año pasado responde, en su opinión, “a un movimiento especulativo” y no a la búsqueda de una casa para vivir. “Los inversores ven que la rentabilidad que van a obtener por la vía del alquiler les va a compensar esa compra más cara”, argumenta.

El estallido de la burbuja de 2008 se saldó con una caída de precios prolongada durante años. En ese tiempo, la vivienda no se consideró una cuestión política de primerísimo orden. De hecho, en 2017, los Presupuestos Generales del Estado destinaron 474 millones a políticas de vivienda, la cifra más baja de la historia. Pero los problemas larvados emergieron. Y, relevo en La Moncloa mediante, la izquierda parlamentaria se ha propuesto sacar adelante la primera ley estatal de vivienda de la democracia. La negociación ha sido todo menos fácil y todavía no ha concluido. El proyecto prevé medidas para ampliar el parque público (prohibirá la descalificación de VPO) o reforzar las garantías de los compradores. Pero han sido los alquileres, y la manera de limitar las rentas, el tema estrella de la discusión. Martín, cuyo sindicato CC OO ha apoyado la norma, cree que esta va a tener un “papel limitado en el control de precios” al reservar las medidas más estrictas, los precios máximos de alquiler tasados por ley, solo a los grandes propietarios. Para los caseros particulares, el borrador, aún susceptible de cambiar, prioriza las bonificaciones fiscales. El sector, sin embargo, se aferra al argumento de que podría provocar nuevos desequilibrios de oferta y demanda. Y Exceltur, el lobby de las grandes empresas turísticas, teme que acabe incentivando los pisos turísticos como vía de escape al control de precios.

Si la normativa sale adelante y se aplica, será el tiempo el que determine si es útil o no. Pero cualquier ley tendrá que seguir conviviendo con un sector inmobiliario que es cíclico y no parece atravesar ahora por su momento más halagüeño. En nueve meses, los tipos de interés oficiales han subido 3,5 puntos. Eso deja temblando a muchas familias con hipoteca variable, y muchas otras que querían comprar casa se quedarán con sus expectativas frustradas. Si más gente tiene que vivir de alquiler, los inquilinos pagarán el pato una vez más con menos pisos disponibles y, previsiblemente, más caros. En suma, el modelo de vivienda español parece dejar cada vez a más personas descontentas con la casa en la que les toca vivir.

Mónica Reino, propietaria del 2ºC, luchadora contra el ruido del centro de la ciudad, a veces también piensa en rendirse, vender e irse. Héctor, del 6ºC, cuenta que su hermano se ha tenido que desplazar de Madrid a Toledo por los precios. Encarni, del 3ºC, echa de menos cuando en el piso de sus vecinos oía a un niño pequeño llorar por la noche.

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Los riesgos de que la economía mundial vuelva a descarrilar están aumentando. Tras la crisis provocada por la pandemia y el impacto de la guerra de Ucrania, especialmente sobre la inflación, la directora gerente del Fondo Monetario Internacional (FMI), Kristalina Georgieva, ha advertido este domingo en una conferencia en Pekín del aumento de los riesgos para la estabilidad financiera y de los derivados de la fragmentación geopolítica.

Sus declaraciones se producen dos semanas después de que la quiebra del Silicon Valley Bank evocase el fantasma de una crisis financiera al contagiarse a otras entidades estadounidenses y europeas. “Es evidente que han aumentado los riesgos para la estabilidad financiera”, ha dicho Georgieva en el China Development Forum en Pekín, según el texto del discurso distribuido por los servicios del FMI en Washington.

“En un momento de mayores niveles de deuda, la rápida transición de un periodo prolongado de tipos de interés bajos a tipos mucho más altos, necesarios para luchar contra la inflación, genera inevitablemente tensiones y vulnerabilidades, como demuestra la reciente evolución del sector bancario en algunas economías avanzadas”, ha añadido.

El presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, Jerome Powell; la del Banco Central Europeo, Christine Lagarde, y otros banqueros centrales han acometido las subidas de tipos de interés más agresivas en décadas para luchar contra la subida de precios. En Estados Unidos, el alza de tipos ha generado minusvalías latentes de cientos de miles de millones de dólares en la cartera de bonos del Tesoro de las entidades financieras. Esas pérdidas fueron uno de los detonantes de la fuga de depósitos que hizo caer al Silicon Valley Bank.

Georgieva ha añadido que “los responsables políticos han actuado con decisión en respuesta a los riesgos para la estabilidad financiera, y los bancos centrales de las economías avanzadas han aumentado la provisión de liquidez en dólares estadounidenses”. Según la directora gerente del FMI, “estas medidas han aliviado en cierto modo las tensiones del mercado, pero la incertidumbre es elevada, lo que subraya la necesidad de mantener la vigilancia”.

El FMI, ha explicado, está vigilando de cerca la evolución de la situación y sus posibles repercusiones en las perspectivas económicas y la estabilidad financiera del mundo. El Fondo está prestando especial atención a los países más vulnerables, en particular a los de renta baja con elevados niveles de deuda. El organismo ofrecerá una evaluación detallada en su próximo informe sobre las Perspectivas de la Economía Mundial, que se publicará en las próximas semanas, durante las reuniones de primavera del Fondo, que se celebrarán en Washington.

En enero pasado, y por primera vez en más de un año, el Fondo se atrevió a elevar su previsión de crecimiento de la economía mundial para 2023, aunque fueran solo dos décimas, hasta el 2,9%. Cuando este domingo ha intervenido Georgieva ha pronosticado que “2023 será otro año difícil, con una ralentización del crecimiento mundial por debajo del 3%, ya que las secuelas de la pandemia, la guerra de Ucrania y la restricción monetaria pesan sobre la actividad económica”. Incluso con mejores perspectivas para 2024, el crecimiento mundial se mantendrá muy por debajo de su media histórica del 3,8%. La previsión que el Fondo publicó en enero fue del 3,1% para el año próximo.

División en bloques

No solo la estabilidad financiera preocupa a Georgieva: “Las incertidumbres son excepcionalmente elevadas, entre otras cosas por los riesgos de fragmentación geoeconómica que podrían suponer la división del mundo en bloques económicos rivales”, ha dicho.

La directora gerente del FMI, que intervenía en Pekín, no se ha extendido sobre esa división, en gran medida una rivalidad geopolítica entre Estados Unidos y China como superpotencias que está aumentando el proteccionismo y el nacionalismo económico. Georgieva sí ha señalado que esa fragmentación geoeconómica es “una división peligrosa que dejaría a todos más pobres y menos seguros”.

No todo ha sido pesimismo. “Afortunadamente, las noticias sobre la economía mundial no son del todo malas. Podemos ver algunos ‘brotes verdes’, también en China”, ha dicho, utilizando una expresión que hizo fortuna en Estados Unidos en la salida de la crisis financiera, pero que se volvió contra quienes la pronunciaron en algunos países de Europa, que sufrieron una segunda andanada con la crisis del euro.

En China, ha dicho Georgieva, la economía está experimentando un fuerte repunte, y las previsiones de enero del FMI sitúan el crecimiento del PIB en el 5,2% este año, un considerable aumento de más de dos puntos porcentuales con respecto a la tasa de 2022. El motor de este crecimiento es el repunte previsto del consumo privado, ya que la economía se ha reabierto y la actividad se ha normalizado.

“Esto es importante para China y para el mundo. El fuerte repunte significa que China representará alrededor de un tercio del crecimiento mundial en 2023, lo que supondrá un bienvenido impulso para la economía mundial. Y más allá de la contribución directa al crecimiento mundial, nuestro análisis muestra que un aumento de 1 punto porcentual en el crecimiento del PIB en China conduce a un aumento de 0,3 puntos porcentuales en el crecimiento de otras economías asiáticas, en promedio, un impulso bienvenido”, ha añadido.

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El endurecimiento de la política monetaria por los bancos centrales, iniciado por la Reserva Federal (Fed) en marzo de 2022 para controlar la inflación, ha derivado en una amenaza de crisis bancaria, cuyo detonante fue el desplome de Sillicon Valley Bank (SVB), decimosexto banco de EE UU con sede en California y muy vinculado con el sector tecnológico.

Los reguladores estadounidenses se vieron obligados a tomar medidas extraordinarias de forma coordinada, para salvar la situación y evitar un posible contagio. La respuesta fue contundente, garantizando a los clientes de las entidades afectadas la totalidad de los depósitos, frente al anterior límite de 250.000 dólares por cliente y entidad garantizado por el FDIC (Federal Deposit Insurence Corporation).

Los bancos con problemas son bancos regionales, con activos por debajo de 250.000 millones de dólares, que tienen unos requisitos regulatorios más laxos en EE UU y, por otro lado, está la norma contable que solo exige valorar a precio de mercado los activos disponibles para la venta y no refleja la pérdida de valor latente por los activos categorizados a vencimiento. Este modelo contable solo funciona cuando el mundo es color de rosa. Cuando una entidad como SVB, por cuestiones de liquidez, tiene que vender su cartera categorizada a vencimiento, aflora unas pérdidas que provocan la desconfianza del mercado. Hay un tercer aspecto, que también aparece en estos casos, que es la ausencia de una gestión adecuada del riesgo de tipo de interés.

La situación de Credit Suisse es un caso aparte. El banco estaba muy expuesto por su situación interna, que venía arrastrando desde hacía años. La caída del 51% de su cotización el 17 de marzo exigía una rápida actuación para evitar el contagio, ya que es uno de los 30 bancos sistémicos a nivel mundial. Tras un fin de semana de intensas negociaciones, UBS anunció la adquisición por 3.000 millones de francos suizos. El Banco Nacional de Suiza, con apoyo del Gobierno y el regulador, ha facilitado la operación con garantías adicionales de 9.000 millones de dólares y facilidades de liquidez hasta 200.000 millones de francos suizos para proteger la economía suiza y garantizar la estabilidad financiera.

Con subidas de tipos de interés tan agresivas, pasando en un año del 0,25% al 4,75 -5% en EE UU y de tipos de interés negativos en la eurozona del -0,5% al 3,5% en nueve meses, algo se rompe y alguien sufre los daños. Un hecho positivo ha sido la rápida actuación de los bancos centrales en coordinación con los reguladores, tanto en EE UU como en Suiza, que han actuado con celeridad, encontrando soluciones en menos de 48 horas bien aceptadas por los inversores. En situaciones de crisis, el recurso a los bancos centrales es necesario, pero exige garantizar la igualdad de condiciones en la regulación y mejorar la eficacia de la supervisión. La actitud del BCE y la Fed , manteniendo en marzo las subidas de tipos anunciadas, parece indicar que lo prioritario es el control de la inflación. La presidenta del BCE negaba que existiera conflicto de interés entre la estabilidad de precios y la estabilidad financiera, afirmando que el sector bancario es resiliente, con fuertes posiciones de capital y liquidez y que, en cualquier caso, el BCE está equipado para proporcionar apoyo de liquidez si fuera necesario.

A pesar de la reciente subida de tipos, la política de la Fed ha cambiado de dirección, pasando de una política restrictiva (QT), con la retirada de 95.000 millones al mes, a una política expansiva (QE), poniendo en marcha un programa de préstamos contingentes para dar liquidez a las entidades y evitar el estrangulamiento de liquidez y, por tanto, una crisis de confianza en el sistema bancario americano. Los fondos solicitados por la vía de préstamos contingentes, han supuesto 300.000 millones de dólares y, por la vía de los repos inversos, se han alcanzado 160.000 millones, por lo que el impacto que ha tenido para la Fed es de 460.000 millones en una semana, lo que equivale al 40% de la liquidez que se había retirado desde abril de 2021, incluyendo los repos inversos.

Los temores de inflación, por una política monetaria más expansiva, quedarían matizados por el endurecimiento de la concesión de créditos de los bancos. Todo parece indicar que las subidas de tipos están agotadas y así lo reflejan los futuros y muchos analistas señalan a un escenario de desinflación progresiva.

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